今年10月，保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司拿下江門市JCR2025-136（蓬江21）號地塊。

駿景灣以72202萬元競得位于濱江新區(qū)的江門市JCR2025-45（蓬江11）號地。

????上周五，江門市新會銀海房地產(chǎn)有限公司以總價18823.2萬元，折合成交樓面價約1380元/平方米，拿下新會區(qū)睦洲鎮(zhèn)勵耘路南側、東昌路西側地塊，意味著今年市區(qū)商住用地的土拍市場收官。

????記者從江門市自然資源局了解到，2025年市區(qū)成交商住用地18宗，比2024年少1宗，但成交面積達69.58萬平方米，同比增長36.3%；成交金額達約50.72億元，同比增長52.8%。其中，溢價成交的商住用地1宗，去年同期為0宗。相比去年，市區(qū)2025年商住用地的成交宗數(shù)雖然略微減少，但成交面積及成交金額均大幅度上升，土拍市場進一步回暖。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????僅1宗溢價成交

????江門市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年市區(qū)共成交商住用地18宗，同比減少1宗，其中新會區(qū)成交7宗居首，同比增加1宗；其次為蓬江區(qū)，成交6宗，同比減少4宗；最后是江海區(qū)成交5宗，同比增加2宗。

????成交面積方面，今年市區(qū)共成交商住用地為69.58萬平方米，同比增長36.3%。分區(qū)域看，新會區(qū)最多，共成交約27.28萬平方米，其次到蓬江區(qū)，共約26.34萬平方米，最后是江海區(qū)成交約15.97萬平方米。

????同時，今年市區(qū)商住用地平均成交樓面價為約3294.3元每平方米，同比上漲6.1%。值得一提的是，今年市區(qū)有1宗溢價成交的商住用地——今年5月，駿景灣以72202萬元競得位于濱江新區(qū)的江門市JCR2025-45（蓬江11）號地，折合樓面價4778元/平方米，溢價率6.18%。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示，2025年江門市區(qū)土地市場仍以理性謹慎、國企托底為主導，但從成交面積和價格來看，呈現(xiàn)了量價雙漲的特點，反映出地塊的平均規(guī)模更大和含金量有所提升。平均樓面價上漲主要受地塊結構優(yōu)化，核心區(qū)優(yōu)質地塊占比提高的帶動。此外，多宗位于核心地段的優(yōu)質地塊結構性拉高了平均樓面價水平。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，今年成交的土地大多位置較好，位于成熟區(qū)域，周邊生活配套齊全，導致今年市區(qū)商住用地平均成交樓面價同比上漲，但整體市場依然謹慎，僅1宗溢價成交。

????值得留意的是，今年市區(qū)所有成交的18宗商住用地有17宗以底價成交。對此，業(yè)內(nèi)人士分析表示，底價成交意味著市場供需關系相對平衡，或者開發(fā)商對土地價值的評估較為一致，反映了土地市場的平穩(wěn)和理性。

????本地國企拿地15宗

????從競得方來看，本地國企依然是拿地主力——18宗市區(qū)商住用地中，本地國企競得15宗。

????對此，張鎮(zhèn)蘭分析，在當前的房地產(chǎn)市場下，民營企業(yè)投資普遍趨于謹慎。本地國企擔當主力，是穩(wěn)定市場、托底保障、落實規(guī)劃的關鍵舉措，承擔了穩(wěn)定土地市場、確保土地供應計劃完成、避免流拍影響市場信心的職能，同時也是推進城市區(qū)域開發(fā)、項目落地的重要實施主體。

????鄧桐燊也表示，當前樓市處于調整期，民營企業(yè)拿地意愿較弱，這時候國企站出來，可以提高大家對房地產(chǎn)的信心。另外，國企融資能力、抗風險能力較強，是貫徹中央穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的中堅力量，體現(xiàn)了國企擔當。

????在市區(qū)今年成交的商住用地中，本土民企競得其中2宗，分別是駿景灣以72202萬元競得位于濱江新區(qū)的江門市JCR2025-45（蓬江11）號地，江門市蓬江區(qū)水南岐安里舊村改造房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以13114萬元競得蓬江區(qū)祁安街與鳳陽街交會處東南側地塊。還有1宗商住用地則由央企保利摘得——今年10月，保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司以總價73701萬元拿下江門市JCR2025-136（蓬江21）號地塊，折合樓面價4960元/平方米。

????張鎮(zhèn)蘭認為，本土民企依然在謹慎中尋找發(fā)展機會，今年摘得的2宗地塊均位于成熟及重點發(fā)展區(qū)域，而保利摘得豐樂水質凈化廠和耙沖三鳥市場地塊，具有強烈的風向標意義，充分說明市區(qū)核心區(qū)位地段依然能吸引頂尖企業(yè)的布局，體現(xiàn)了優(yōu)質資產(chǎn)仍受市場青睞的積極信號。

????鄧桐燊表示，以駿景灣為例，本土民企敢于拿地，一方面是企業(yè)自身運營能力強，對于市場的掌控能力強，另一方面其選擇的土地都是城市核心區(qū)域或成熟地段，結合其企業(yè)以改善性產(chǎn)品為主的經(jīng)營方向，所購地塊是完全匹配的。而保利最大的優(yōu)勢是央企品牌以及開發(fā)實力雄厚，且所拍地塊位于正在熱銷的保利瑯悅旁邊，未來可聯(lián)動開發(fā)，有助于提升區(qū)域住宅品質，推動品牌價值提升，也說明保利對江門未來發(fā)展的認可。

????土拍市場前景可期

????那么，對于未來的市區(qū)商住用地競拍市場，業(yè)內(nèi)人士如何看待？

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉分析，從今年江門樓市的情況來看，第四代住宅受到江門消費者的熱烈歡迎。好的房子除了品質、設計和戶型，地段也很重要，在這樣的情況下，只要合適開發(fā)第四代住宅、合適打造好房子的地塊推出，就會受到房企的歡迎。今年如此，明年也一樣。所以，只要明年相關部門推出更多容積率低、地段好的商住用地，就會吸引本地國企、民企的積極競拍，土拍市場前景可期。

????鄧桐燊告訴記者，一方面隨著利好樓市的政策持續(xù)落地，核心地塊會受到更多青睞。同時，國企仍是穩(wěn)地價，促信心的中堅力量，而優(yōu)秀民企將會逐步加大拍地的份額和比例。在中央及地方政策的全力推動下，2026年的土拍市場值得期待，而且可能會有更多驚喜。

????張鎮(zhèn)蘭也說，預計明年市區(qū)商住用地供應量將保持穩(wěn)定，本地國企仍是拍地主力。此外，房企將更挑剔——地塊的區(qū)位、配套、規(guī)劃前景等綜合素質，將成為能否成功出讓及決定價格的核心，這也將推動政府的供地策略更注重提質，推出更具吸引力的地塊以激活市場。